El Régimen Legal de Condominios en la República Dominicana

Por Isabel Andrickson

Debido al crecimiento vertical acelerado que ha experimentado tanto la ciudad de Santo Domingo como la de Santiago en la última década, como resultado de la construcción de plazas comerciales y edificios de apartamentos, se torna cada vez mas significativo mantenerse al tanto sobre los aspectos reguladores del Régimen de Condominios en nuestro país.

Todo lo relativo a los condominios está regulado por la Ley 5038 de fecha 21 de noviembre de 1958. Este régimen especial se define como “el conjunto de disposiciones que crean un sistema especial de propiedad por pisos, departamentos, o locales independientes dentro de un terreno común y lo sujetan a un régimen jurídico especial que regula los derechos y obligaciones de sus propietarios así como la relación de estos entre sí”.

De acuerdo con esta ley, el consorcio de condomines, formado por los propietarios de las diferentes unidades que componen el condominio, tiene personalidad jurídica, por lo que es sujeto de derechos y obligaciones, como veremos mas adelante.

Los condominios constan de distintas partes, a saber, (I) las propiedades de uso y disfrute exclusivo de cada propietario; (II) las propiedades de uso compartido o áreas comunes; (III) y la unidad jurídica de todas las partes del condominio, que lo convierten en un ente con personalidad jurídica propia.

Cada propietario posee derechos sobre sus respectivos pisos o unidades, y asimismo posee derechos sobre las cosas comunes, por lo que tiene la libertad de hipotecar, arrendar o, en cualquier forma, disponer de su propiedad individual, sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios.

A los propietarios se les confiere el derecho a un disfrute exclusivo de su unidad, con ciertas limitaciones que usualmente se estipulan en el Reglamento de Condominios que lo sustenta.

Los propietarios, igualmente, tienen obligaciones frente al consorcio de condomines. El régimen legal de condominios obliga a los propietarios a contribuir proporcionalmente en el mantenimiento de las cosas comunes. Usualmente, esta contribución por mantenimiento incluye servicio de guardianes, limpieza de áreas comunes y parqueos, servicio de agua, recogida de basura, mantenimiento de los ascensores y de planta eléctrica, entre otros.

Asimismo, los propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los seguros colectivos sobre riesgos que amenazan el inmueble, distinción que aclarará cada Reglamento de Condominio en particular.

El pago de las obligaciones de contribución con las cargas comunes, según las disposiciones del Artículo 18 de la Ley 5038, está garantizado con un privilegio sobre la propiedad individual de cada condomine, privilegio que tendrá preferencia sobre todos los demás, y abarcará también el derecho proporcional del propietario sobre las cosas comunes.

En caso de incumplimiento de los pagos adeudados por los propietarios,   corresponde a la Asamblea de condomines decidir sobre las gestiones tendentes a lograr el cumplimiento del pago. La decisión de dicha Asamblea deberá ser comunicada a los propietarios en falta mediante el acta de la misma, debidamente certificada y legalizada por un notario, la cual constituirá el título a utilizar para fines de inscripción del privilegio por ante el Registro de títulos correspondiente.

Dado que el consorcio de propietarios responde ante los terceros y ante los mismos propietarios, es importante señalar que, entre dichos terceros, se encuentran los empleados contratados por el Condominio, tales como los empleados de limpieza, los empleados del lobby o recibidor, los empleados de seguridad -siempre que sean contratados directamente por el Condominio- quienes se encuentran protegidos por las disposiciones del Código de Trabajo vigente en la República Dominicana.

En tal sentido, el Condominio actúa como empleador por lo que debe cumplir con las diferentes obligaciones puestas a su cargo por las leyes laborales, fiscales y de seguridad social.

La Lic. Isabel Andrickson es abogada de Pellerano & Herrera.